近日，上海市长宁区人民法院披露一起案件，上海一房东将房屋出租18年，收回房屋时却发现租客不仅改动房屋结构，还对房屋造成损坏。双方就房屋损坏赔偿事宜诉至法院，最终法院判令租客合计赔付6万元，房东退还剩余租房保证金。

　　有业内人士告诉《法治日报》记者，类似纠纷并不鲜见，有的租客擅自改动房屋结构，因赔偿纠纷闹上法庭；有的租客退租后又返回出租屋毁坏屋内设施，最终经警方调解方才平息。

　　房屋因出租遭遇损坏，赔偿责任该谁来担？出租人又当如何规避风险、依法维权？近日，围绕这些问题，记者采访了相关律师。

　　租房致损并非个例

　　一名来自江苏苏州的房屋租赁中介告诉记者，其遇到过多起租赁期间房屋受损的情况，除了租客不当使用造成房屋受损之外，其印象最深刻的还有一起由押金纠纷引发的租客恶意损毁房屋事件。

　　涉事房屋曾于2023年4月至2025年4月交由这名中介所在的平台托管，托管到期后，房东便自行在网络平台对接租客、签订租赁合同。2025年9月，租客租住5个多月后，因个人原因退租。按照合同约定，房东有权全额扣留2500元押金。后经沟通，房东扣除1000元抵扣未结水电费与保洁费用，退还其余押金，但租客对此结果不满意，反复要求全额退还押金，遭到房东拒绝。

　　不料，租客搬离之后，又与男友返回出租屋，毁坏了防盗门、冰箱、马桶等屋内设施。房东后续与平台签署托管续约合同，检修人员上门核验房屋时才发现损毁情况。经核算，各类财物损失达8000余元。后经警方调解，租客一次性赔偿房东1万元。

　　因租房导致房屋损坏，从而引发纠纷，该如何划分责任？

　　北京德恒律师事务所律师吴迪向记者介绍，区分自然损耗与人为损坏，是划分赔偿责任的核心：

　　其一，正常居住产生的自然损耗，租客无需赔偿。承租人按照约定方式、依据房屋固有性质正常使用租赁物，产生的合理损耗不承担赔偿责任。对于正常使用造成的自然损耗，维修翻新成本由房东自行承担。

　　其二，使用不当、保管不善或故意毁损造成的损坏，租客全额担责。民法典明确，未按房屋正常用途使用、未尽妥善保管义务，导致房屋毁损灭失，出租人可主张解除合同并索赔。如租客故意毁损属于出租人的装修财物，导致房屋受损的，则应承担损害赔偿责任。

　　其三，未经书面许可改造房屋，兼具违约与行政违法风险。租客隔断房间、改动墙体、改造管线等必须取得房东书面同意；私自改造，房东有权要求恢复原状，无法复原的可主张全额修复费用。

　　对于租房合同中常见的“所有房屋损耗均由租客承担”条款，《法治日报》律师专家库成员、浙江靖远律师事务所主任王得才告诉记者，这一条款将应属于房东承担的“正常损耗”转嫁给租客，加重了租客的责任，违反了公平原则。根据民法典第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

　　有时存在隐性损失

　　记者采访及检索公开资料发现，不少出租人遭遇房屋损坏后，与租客就赔偿数额陷入“扯皮”。有房东向记者反映，除了修复的支出之外，有时房屋损坏后必须改拆墙体、通风散味，周期短则十余天、长则两三个月，其间房屋无法对外出租，空置租金损失也是一笔隐性损失。

　　王得才指出，在这种情况下，房东将面临多重维权困境：举证困难、损失认定难、执行成本高、周期长，出现维权成本高但实际收益有限的局面。“在司法实践中，房东往往难以证明损坏系租客行为导致，而非房屋正常使用损耗或设备本身老化；同时法院对于空置损失的认定较为谨慎，房东需举证证明空置‘合理且必要’。”

　　王得才同时表示，房东在房屋损坏后，有义务采取合理措施防止损失扩大，若房东怠于维修，导致房屋空置期延长，扩大的损失可能无法获得支持；在执行过程中，若租客名下无财产或故意拖延，房东可能面临“赢了官司输了钱”的局面，此外，由于押金金额有限，有时可能不足以覆盖修复成本。

　　记者了解到，针对上述情况，一些房屋托管服务方进行了有益尝试。例如，上海贝壳省心租通过巡检、留痕及代办等机制进行房屋管理。具体包括定期巡检，核查房屋设施设备运转情况等。如出现物品损毁或房屋被破坏情况，将依据租前留痕信息认定责任、与租客协商赔偿；对于依法应当由租客承担但租客拒绝支付的复原相关费用，将先行与业主沟通，开展房源复原工作，后续根据实际损失向租客追偿，整个处置过程基本无需业主参与。

　　如果租客损坏的是这类通过中介、托管公司签约，由托管方代为收租、管理的房屋，房东能否要求中介或托管机构共同承担赔偿责任？

　　“托管方负有定期上门巡检、制止租客违规改造、退租全面核验房屋的义务。如疏于履职，房东可要求托管方承担对应过错赔偿责任。而对于中介来说，普通居间中介不参与房屋日常管理，租客造成房屋损坏，中介一般无需承担连带赔偿责任。只有中介存在过错时，才承担相应补充责任。”吴迪说。

　　“房东可以要求托管方承担相应责任，但需以合同约定或托管方存在过错为前提。”王得才补充解释，房东不能直接要求中介或托管方承担赔偿责任，但可以要求与其存在服务合同关系的托管方承担违约责任或补充赔偿责任。托管方的责任范围取决于托管合同的具体约定，但不等同于要对租客造成的所有损坏承担兜底责任。

　　定期进行房屋巡查

　　那么，究竟该如何规避这类因房屋损坏导致的租赁纠纷？

　　受访专家表示，出租人(包括房东及房屋托管运营方)应当在出租全程做好风险防控与证据留存工作。可从前置签约、租住过程、退租维权三个阶段分步落实相关举措。

　　吴迪建议，在签约出租阶段，应在租赁合同中清晰划分责任：自然老化损耗由出租人承担；未经出租人书面许可租客不得改造房屋；租客不当使用、保管不善造成损坏，需要承担修复费用以及房屋空置损失。交房时录制完整全屋视频，制作书面房屋交接清单，双方签字留存。

　　王得才指出，事前风险防控的核心在于合同精细化、交接证据化。事前合同条款拟定精细化，要明确用途、界定损耗范围、明确恢复标准、明确约定损害赔偿责任以及押金条款，避免使用“所有损耗均由租客承担”等无效条款；房屋交接时制作详细的《房屋设施及状况交接清单》。

　　在房屋租住阶段，王得才建议，对于所有关于房屋问题的沟通(如报修、投诉等)优先使用可以留下文字记录的方式；房东应定期自行或通过托管公司对房屋进行巡查，并做好巡查记录，拍照录像留存。对于租客报告的房屋问题及时报修与处置，同时保留报修记录、维修单据、费用凭证。

　　在退租阶段，吴迪强调，退租时双方应共同到场，全程录像，对照交接清单逐项核验房屋；押金不足以弥补损失的，优先协商签订书面赔偿协议；协商不成可提起诉讼，若无法区分损耗成因，可向法院申请司法鉴定。判决生效后，如果对方拒不履行，可及时向法院申请强制执行。(本报记者孙天骄)